Fotovoltaico in condominio: che cosa dice il codice civile

La domanda che quasi tutti fanno — "il condominio può vietarmi i pannelli?" — parte da un presupposto sbagliato. Il codice civile, all'articolo 1122-bis, dice l'opposto: «È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato».

La vera domanda è un'altra: di quale dei due impianti stiamo parlando? Perché le situazioni sono due, con percorsi e maggioranze diversi.

1. L'impianto tuo, a servizio della tua unità, installato su una superficie comune (il tetto, il lastrico solare) o su una parte di tua proprietà.
2. L'impianto condominiale, deciso dall'assemblea per servire il condominio o realizzato da terzi su una superficie comune.

1. L'impianto a servizio della tua sola unità

È il caso dell'articolo 1122-bis, citato sopra: la legge lo consente, e individua tre superfici possibili — il lastrico solare, ogni altra idonea superficie comune, le parti di proprietà individuale dell'interessato.

Che cosa devi fare, secondo il testo:

• Se servono modificazioni delle parti comuni, il terzo comma è preciso: «l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi». È una comunicazione, e deve essere dettagliata: un'email generica non è quello che la norma chiede.
• L'assemblea può intervenire, entro limiti definiti. Con la maggioranza prevista dal quinto comma dell'articolo 1136 può «prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione» oppure «imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio». Con la stessa maggioranza può subordinare l'esecuzione alla prestazione di idonea garanzia per i danni eventuali, e, a richiesta degli interessati, ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento o in atto.
• L'accesso alle proprietà individuali va consentito ove necessario per la progettazione e l'esecuzione delle opere.
• Gli impianti destinati alle singole unità abitative non sono soggetti ad autorizzazione — lo dice l'ultimo comma dell'articolo.

La differenza fra "prescrivere modalità e cautele" e "vietare" è il cuore della questione, e va detto con onestà: il testo attribuisce all'assemblea i primi due poteri, non un potere di divieto. Se nel tuo caso concreto nasce un contenzioso, la valutazione spetta a un professionista legale e, in ultima istanza, a un giudice: qui riportiamo la norma, non un parere sul tuo caso.

2. L'impianto condominiale

Qui si cambia articolo. L'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili da parte del condominio — o di terzi che ne acquisiscono a titolo oneroso un diritto di godimento sul lastrico solare o su altra superficie comune — rientra fra le innovazioni dell'articolo 1120, secondo comma, n. 2, insieme alle opere «per il contenimento del consumo energetico degli edifici».

La conseguenza pratica è favorevole: quelle delibere si approvano con la maggioranza del secondo comma dell'articolo 1136, che è più bassa di quella richiesta per le innovazioni ordinarie del primo comma.

C'è poi uno strumento che pochi condòmini conoscono: il terzo comma dell'articolo 1120 obbliga l'amministratore a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato a una di quelle delibere. La richiesta «deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi»: vale la stessa cura della comunicazione del caso 1.

Quale contatore beneficia della produzione?

Prima di dimensionare l’impianto, chiedi uno schema che mostri dove viene collegato. Un impianto a servizio del contatore comune può alimentare i carichi condominiali collegati a quel contatore; non riduce automaticamente i prelievi dei singoli appartamenti.

Esempio istantaneo: il fotovoltaico produce 6 kW mentre ascensore e servizi comuni ne assorbono 1. Con un collegamento al solo contatore comune, gli altri 5 kW non diventano automaticamente autoconsumo delle abitazioni. Se i singoli appartamenti hanno pompe di calore su contatori privati, quei consumi vanno trattati separatamente nel progetto.

Fai confrontare il profilo dei consumi comuni con quello delle abitazioni e chiarire se si propone un impianto comune, impianti privati o una configurazione di autoconsumo diffuso. Nelle comunità energetiche, la condivisione e i benefici economici seguono regole proprie: non equivalgono a collegare fisicamente tutti gli appartamenti allo stesso impianto.

Le maggioranze, in chiaro

L'articolo 1136 stabilisce le due soglie citate sopra:

Due avvertenze. La prima: queste sono le soglie di approvazione; l'articolo 1136 disciplina separatamente anche la costituzione dell'assemblea in prima e seconda convocazione. La seconda: «l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati».

Il percorso, in pratica

1. Verifica tecnica prima di tutto. Un tecnico valuta se la copertura regge il carico, com'è orientata, quanta superficie utile offre e se ci sono vincoli sull'edificio.
2. Scrivi all'amministratore con il contenuto specifico e le modalità di esecuzione: è ciò che la norma chiede, ed è anche ciò che rende discutibile un rifiuto generico.
3. Assemblea, se serve. Per l'impianto condominiale, ricorda il termine dei trenta giorni per la convocazione su richiesta di un solo condòmino.
4. Connessione e pratiche. Da qui in poi il percorso è quello di qualunque impianto: la sequenza è nella guida all'installazione in sei passi.
5. Detrazione. Consulta la guida a bonus e incentivi per le condizioni generali, poi fai definire con amministratore e consulente la ripartizione delle spese comuni, la documentazione da consegnare ai condòmini e i requisiti della singola quota.

Se il tetto non è praticabile

Non tutti i condomìni hanno una copertura utilizzabile, e non tutte le assemblee sono rapide. Due alternative, entrambe reali:

• L'impianto da balcone, che secondo ARERA fino a 350 W è un "Plug & Play" su presa dedicata e sotto gli 800 W si gestisce con una Comunicazione Unica, senza corrispettivi e rinunciando alla remunerazione dell'energia immessa. Ricorda l'ultimo comma dell'art. 1122-bis: gli impianti destinati alle singole unità abitative non sono soggetti ad autorizzazione — restano però il decoro architettonico e il regolamento di condominio, che riguardano il come, non il se. I limiti sono nella guida al fotovoltaico da balcone.
• La comunità energetica rinnovabile, che non richiede un impianto tuo: la guida alle CER spiega che cosa viene premiato e che cosa chiedere prima di aderire.

Il quadro completo delle strade per chi vive in appartamento è nella guida al fotovoltaico da appartamento.

Domande frequenti

Il condominio può vietarmi di installare i pannelli?

L'articolo 1122-bis del codice civile consente l'installazione di impianti da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale. All'assemblea il testo attribuisce il potere di prescrivere modalità alternative di esecuzione, di imporre cautele a tutela di stabilità, sicurezza e decoro architettonico e di chiedere una garanzia per i danni, non un potere di divieto. Un caso concreto controverso va portato a un professionista legale.

Devo chiedere il permesso all'assemblea?

Se servono modificazioni delle parti comuni, il terzo comma dell'art. 1122-bis richiede una comunicazione all'amministratore con il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'ultimo comma aggiunge che gli impianti destinati alle singole unità abitative non sono soggetti ad autorizzazione.

Che maggioranza serve per un impianto fotovoltaico condominiale?

Rientra fra le innovazioni dell'art. 1120, secondo comma, n. 2, e si approva con la maggioranza del secondo comma dell'art. 1136: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Che maggioranza serve se l'assemblea vuole prescrivere modalità diverse sul mio impianto?

Quella del quinto comma dell'art. 1136: maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'amministratore deve convocare l'assemblea se glielo chiedo?

Per le delibere del secondo comma dell'art. 1120 sì: il terzo comma lo obbliga a convocarla entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condòmino interessato, e la richiesta deve indicare contenuto specifico e modalità di esecuzione.

Posso usare il lastrico solare comune per il mio impianto?

L'art. 1122-bis lo include fra le superfici possibili, e prevede che l'assemblea, a richiesta degli interessati, ne ripartisca l'uso insieme a quello delle altre superfici comuni, salvaguardando le forme di utilizzo previste dal regolamento o già in atto.

Come si detrae la spesa in condominio?

Le condizioni generali sono nella guida agli incentivi. Per la singola quota fai verificare ripartizione delle spese, posizione del beneficiario e documenti rilasciati dall’amministratore, con il supporto di un consulente o CAF.